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2018世界杯赌球:房地产将进入市场调整期

时间:2018/5/24 13:03:52来源:本站 作者:admin 点击:2次
提要:由中国社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心共同主办的“财经院重大专题研究成果《中国住房2016中期报告》发布会”近日在京举行。在会上,社科院下属院所房地产领域相关专家携手会诊当前中国房地产问题,共同把脉下半年房地产市场发展走势。由中国社科
提要:由中国社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心共同主办的“财经院重大专题研究成果《中国住房2016中期报告》发布会”近日在京举行。在会上,社科院下属院所房地产领域相关专家携手会诊当前中国房地产问题,共同把脉下半年房地产市场发展走势。

    由中国社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心共同主办的“财经院重大专题研究成果《中国住房2016中期报告》发布会”近日在京举行。在会上,社科院下属院所房地产领域相关专家携手会诊当前中国房地产问题,共同把脉下半年房地产市场发展走势。

         不过,盛松成表示,今年一季度M2增速虽略有下降,但与经济增长和物价涨幅预期目标基本匹配,有利于为经济结构调整和转型升级营造稳定的货币金融环境。

    中国社科院经济政策研究中心主任郭克莎:

        亚豪机构市场总监 郭毅    考验房地产数据库建设    总体来说,房地产市场监管包括商品住房预售行为监管、查处捂盘惜售等违法违规行为以及房地产销售代理和房地产经纪监管等,大部分内容是此前政策的延续和重申。

    建议在局部扩大房产税试点范围

    只有解决了这两个问题,才能实现刺激消费扩大内需;才能实现减少农民,才能富余农民,促进农村的发展;才能实现社会和谐。

    关于房地产问题我有三点看法:

    一主,即贯穿本岛东西向的快速通道,由329国道舟山段改建工程和富翅门大桥工程两部分组成,建成后可串联多条南北向道路,使本岛路网形成鱼骨刺状结构,大大改善本岛内部交通状况;一环,即由北向疏港公路、本岛南部连接线、部分城市道路构成的环岛线;一沿,即规划建设舟山本岛南部诸岛沿海景观公路;六纵,即依托本岛快速通道作为中轴线,从东向西由小干大桥连接线、临螺线、临北线、231省道、定马公路、南茅线六条南北纵向排列的主骨架公路组成。

    第一,我很同意把房地产跟宏观经济联系起来研究。房地产的发展影响宏观经济增长,经济增长反过来也影响房地产发展。

    若以这样的速度,绿地今年超越万科将是大概率事件。

    现在的问题是,除了经济增长速度、投资、消费受到房地产市场影响,更大的问题是,经济稳定、社会稳定也受房地产影响,因为房地产问题后面是债务风险和金融 风险。由于购买住房需要大量货币,房地产的典型趋势是买涨不买跌。从经济学基础原理来说,供求决定价格,按道理是相互作用的,但是房地产市场有特殊属性。 现在房地产市场要去库存,中央希望开发商降价促销,但是一旦价格一跌下来,市场就不行了。也就是说,降价促销跟去库存模式相矛盾。

    协商中,业主与物管谈成3点意见,即物管就单方面要求停开楼巴道歉、明年1月1日时楼巴继开、引进公交不进小区。

    现在中国经济面临一个比较长时间的转型周期。我粗略研究过,世界各国房地产市场的定位,在近两百个国家和地区中,大多数国家的政府都运用房地产市场的两个 功能:居住功能和经济功能,即通过房地产市场拉动经济增长。最后发现,用房地产的非居住功能拉动经济,很多国家都陷进去了,房地产绑架了经济,引起了金融 波动。现在我们正处于这种阶段,所以未来走势及影响比较麻烦。我认为,需要更好地把房地产市场的走势跟宏观经济的走势结合起来研究。

    这些楼盘几乎都距离地铁有不小的距离,周边仍是村庄或荒地。

    第二,房地产市场的走势。现在总体来说是阶段性过剩,但局部市场分化很厉害。这个时候,房地产的周期也是扭曲的。正常的房地产周期,是在大的上升过程中有 周期性的波动,可是我们一下子走完了大的周期。如果扶持政策不出台,也许有一个几年的调整过程,但是自从去年政策出台后,市场出现明显反弹,区域市场出现 分化和扭曲。然而市场毕竟有其自身规律性,我认为市场调整的趋势并没有走完,未来还会回到调整过程中,没有什么强大力量能支撑它持续性上涨,多数城市仍将 回归下行趋势。

        十八大报告明确提出确保到2020年实现全面建成小康社会宏伟目标,实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番。

    在政策没有退出的情况下,房地产市场调整幅度不会太大。由于政策出现了反复,即总体上扶持了一阵子市场,又反过来调控部分城市,结果就会使调整周期缩短。 但调整的大趋势可能改变不了,最终还是要慢慢下去。严格来说,地方政府没有力量扭转市场调整的趋势,因为大的趋势主要取决于宏观政策,就是中央政府部门的 政策,包括流动性的宽松,直接的房地产税收和住房信贷。如果靠地方政府折腾,一般情况下难以改变市场,即使有作用也很短时间。

        上半年经济增速企稳,在于去库存带动补库存,工业增速有所回升,以及基建投资突出的带动作用,但经济内在增长动力仍不足,消费、投资仍有走弱的趋势,尤其民间投资增速还在加速下行,后续还需进一步释放经济活力。

    未来中央再出台大的宽松货币政策、支持购买住房的税收和信贷政策的可能性比较小,所以大的方向,我认为调整趋势还会出现,还会持续,同时短期波动会比较多。

    按照历年国庆长假的规律,绝大多数情况下,节后归来,市场都会出现回温。

    第三,关于政策的取向。现在研究房地产市场的政策取向已经很难了。政策调控面临一些矛盾,什么矛盾?第一,政策时间不能很长,不能撑到“十三五”期间这么 长。“十三五”经济增速要达到6.5%以上,但是房地产市场撑不了几年,政策的作用就一两年,甚至更短。第二,市场是分化的,扶持政策很难解决分化的问 题。一调控,钱都流到一线和二线热点城市,区域市场分化更加突出。第三,政策只能刺激市场的需求,去库存,但不能有效刺激房地产投资。而对经济真正起作用 的是投资,住房销售增加多少,对消费、经济的拉动作用不大,我们前几年测算过,真正的影响就是投资。

    国家统计局新闻发言人盛来运认为,中国经济稳中向好。

    下一步政策怎么办?总体上保持市场相对稳定的条件下,重点加强两个方面:

         土地规模效益悖论     以数据为基础,根据SPSS(统计产品与服务解决方案)软件分析,调研发现三地区“亩均收入”与“流转后耕地面积”没有明显的正相关关系,反而淄博市沂源县出现了一定程度的负相关。

    第一,加强长期性政策,尽快明确房地产市场长期发展的政策目标。从经济发展、城镇化角度明确国家的长期政策,这样对于稳定预期,引导预期有作用。同时,也能够跟短期政策结合起来。

    对刚需客户来说,3月小户供应量大,因而购房选择余地大。

    第二,政策要解决市场分化的问题。现在最大的问题是房地产市场分化。可以把推进房产税改革做试点,扩大试点范围,至少能够阻止房地产市场大幅反弹的连锁反 应。因为一线城市热起来,调控一线城市会引起二线城市热,如果二线真热了,再去调控它,可能三线城市也会热起来。最后能不能热到四线城市,让四线的库存消 化。这样一来,房地产投资投机需求就会再起作用,刚需就不是主要力量了。最终很可能是投资投机需求又转回到一线城市。由于市场流动性较多,投资投机需求的 力量很强,短期很快会使部分市场转向短缺。因此可以试一试房产税的作用,也就是先在局部扩大试点范围,起一定警示效应,解决区域市场分化的问题,抑制连锁 影响。

    我们在描画新型城镇化的美好前景,以激发人们前进的信心和决心之后,还要回到当下的现实,想一想如何解决真正的问题——使成本的分担能够尽可能地合理,并凝聚最大的共识快速地加以推进。

    还有一个政策取向,就是对房地产开发商、房地产企业,在政策上促进其加快转型发展。现在房地产即使能够拉动经济增长,它拉动的也就是钢铁、水泥这些产业, 这边去过剩产能,那边又拉回来,市场很容易被不同政策左右,摇摆不定。我国经济发展进入新阶段,在新常态条件下,房地产带动传统产业的阶段基本上结束了。 如果想让资金流向新经济、新产业,就要控制这方面的投资,让资源实现重新配置。

    公开数据显示,全国的数量在2012年底就已经超过68万家。

    《房地产蓝皮书》执行主编、社科院城环所副研究员王业强:

        例如,以房养老在实际操作中可能涉及的遗产继承纠纷、房屋产权年限到期后地面附着物的处置计价、房屋价值波动损失承担等问题尚未有明确规定,如何统筹管理、加强监管、防范风险尚处于讨论阶段。

    下半年房价结构性上涨 总体趋势稳中有升

    同时,地方供应端调整也开始显现。

    2016年,从整个房地产市场形势来看,由于去年出台了一系列去库存的刺激政策,导致政策面和资金面全面宽松,推动了购房需求的集中释放,市场成交量迅速 回升。今年上半年,开发投资和新开工面积增速已经触底回升,多数城市商品房成交量高于去年同期,部分城市单月成交量创新高。但是,二季度末出现了高位回落 的迹象,预计下半年房地产开发投资增速会继续回落,虽然上半年新开工面积有了大幅增长,但总量没有太大突破,年内新开工面积不会有显著提升。

    税务总局解释说,这反映出在经济下行压力较大情况下,以现代制造业和现代服务业为主的东部地区经济结构调整取得初步成效。

 ?随着房地产市场的分化,一线及部分二线热点城市房地产政策开始收紧,由于前期需求的过度透支,成交量走高后,房地产将进入市场调整期。我们认为,政策收紧 将直接导致成交量下降,短期上涨空间有限。同时,由于去库存仍然是下半年行业的主旋律,尤其是对三四线城市来说,由于去库存能力不足,压力仍然非常大,政 策应该会继续保持宽松态势。对于房价初步的判断,应该是维持结构性上涨局面,总体趋势稳中有升。

        中原地产市场研究部总监张大伟也表示,很多大型企业用尽量多的缴纳公积金,来减少明面上的工资。

    未来主要有四方面因素影响房地产市场走势。

        在本轮住房交易回暖过程中,投资投机性住房需求有所抬头。

    第一,经济增长问题。关于宏观经济增长问题,我们倾向于“波段式下行”说法。即总体趋势是向下的,但下行过程中会有回升的趋势。这种说法用来描述房地产市 场也非常贴切。如果没有认识到这种趋势,尤其是今年上半年对一二线热点城市操之过急地进行打压,很有可能会导致房地产市场表现进一步恶化。由于我国地域差 距明显,房地产市场分化是必然趋势,市场的分化还需要市场消化。限制市场交易,只会造成市场的更加扭曲。2016年上半年中国经济增速是6.7%,还是一 种往下的趋势,这对房地产市场会产生向下的压力。

        大会发布的房地产500强测评报告指出,2016年,行业集中程度进一步提升,同时房地产开发投资增速连续两年低至个位数,行业平均利润率下行趋势未改表明行业高增长时代已经结束。

    第二,货币与汇率问题。近年来房地产价格飙升,至少在2012年之后,与货币超发关系密切。一方面经济增速不断下滑,实体经济利润回报不断降低,另一方面以房地产为代表的资产价格快速上涨,造成货币价格与资产价格过度背离,现在需要在两者之间找到某种平衡。

        在降低城市和交通基础设施以及玉米深加工项目资本金比例之外,《通知》对房地产开发项目作了明确规定,虽然保障性住房和普通商品住房项目并不在获益范围内,但其他项目由30%调整为25%。

    从历史经验看,有两个比较极端的例子,日本和俄罗斯。日本当时维持货币价值,放弃了资产价格,造成了房地产泡沫破灭。俄罗斯是另一种极端,放弃货币价值, 拖住高企的房地产价格,造成货币逐步贬值。中国政府目前的汇率政策,不管是人民币盯住美元还是一揽子货币,都是在控制人民币贬值的速度,以时间换空间,找 到均衡点,避免造成经济失控。现在要找到这样的均衡点是很难的,这也是我们急于调控一二线热点城市房价的背后逻辑。房价快速上涨是政府所不能容忍和接受 的,房价的下跌又有可能引起经济失控,所以目前政策处于一种两难的局面。我们判断,房价快速上涨的局面不会再出现。2016年上半年货币政策在收紧,下降 的幅度还非常大。这对房地产市场将产生一个向下的压力。

    根据省铁路建设投资集团有限公司董事长、党委书记朱耀忠此前透露的信息,广清城轨主线起于花都北,终于清远;另分出支线对接白云机场,主、支线呈倒Y字形。

    第三,城镇化问题。中国城镇化水平在2012年已经超过了世界平均水平,目前从阶段的划分来看属于城镇化减速推进的时期。对于城镇化的预测,综合来判断,大概在2020年可达到60%水平。

        而就北京而言,该人士认为,目前购房需求依然很强劲,供应量短期缺乏,如果政策手段直接撤销,房价肯定走高,从民生角度讲无益。

    从中央的城镇化政策来看,到2020年要解决“三个1亿人”问题。这“三个1亿人”中有1亿人口要实现在中西部地区城镇化,也就是说当2020年中国城镇 化率达到60%时,新增的1.26亿人口中,中西部地区可能占到80%。中国城镇化未来的空间格局实际上是向中西部地区走,城镇化未来推进趋势重点在中西 部地区。

        为何异地中考方案要各自为政?省教育厅解释,由于广东省各地社会经济和教育发展差异较大,随迁子女在各地分布不均,珠三角教育资源压力较大,而东西两翼压力较小,有些地方还是生源输出地。

    问题的关键是:未来中西部地区城镇化能够支撑中国的房地产市场吗?中西部地区2011-2014年的城镇化率水平高于全国平均水平,但是在“十二五”期 间,商品房销售面积占比是下降的,而东部地区是增长的。这就是空间相互冲突问题,中西部地区作为推进“三个1亿人”城镇化的主战场,与房地产市场的发展空 间格局是相悖的。

        东平路连接线、桂澜路南延线的建设代表了禅城以道路建设打开城市新格局的思路,南北干道桂澜路与东西干道东平路相连接,有效分担魁奇路、季华路的交通压力,进而解决禅城中心拥堵问题,畅通交通路网,提升区域竞争优势,带活禅城东南片区经济发展。

    第四,市民化问题。现在有说法认为,通过农民工市民化解决房地产的去库存问题。但是,从新增流动人口和新增农民工的数量指标来看,2015年新增流动人口是负值,也就是说流动人口的绝对数是下降的。新增的农民工也是逐步减少的过程。

        CHFS数据还显示,青年家庭逐渐成为创业的主流。

    从2014年农民工市场化的意愿调查看,我们发现农民工进城的意愿在50%以下,意味着农民工市民化的意愿严重不足,也会对我国城镇化和房地产市场产生重大影响。

        市长季建业回应:我们确实很努力在做这事    对委员的提问,市长季建业并没有回避,而是在随后的发言中主动作出回应。

    社科院世经政所国际投资研究室主任张明:

        人民银行上海总部表示,下一步将继续加强窗口指导和督查力度,充分发挥上海市市场利率定价自律机制在房地产金融自律管理中的主体作用,针对市场形势变化和新情况、新问题,不断研究完善实施细则。

    货币因素是本轮房价反弹主要原因

        广州中原地产项目部总经理黄韬说,广州和统计局的数据打架由来已久,广州市的统计方式是签约金额除以面积,而国家统计局采取抽样调查、同楼盘不同时间对比的模式。

    我们的研究认为,本轮房价的走势,底部在2015年二季度。本轮的房价反弹中可以看到,按照官方数据深圳房价上涨了70%左右,上海大约是40%,北京、 广州约为20%。如果看二线城市涨幅,领涨的包括南京、合肥、郑州、武汉,其它二线城市房价比较低,所以本轮反弹一个主要的关键词是“分化”。

        公报显示,2012年全国批准建设用地61.52万公顷,其中转为建设用地的农用地42.91万公顷,耕地25.94万公顷,同比分别增长0.6%、4.5%、2.5%。

    本轮反弹跟过去有什么不一样?中国房地产市场是三年一个短周期,这个周期如果按阶段划分,可以分为四个阶段:房价加速上升,房价减速上升,房价加速下跌, 房价减速下跌。根据这轮周期,如果从去年二季度开始,未来这几个月恰好处于房价从减速上行到加速下跌的阶段的切换过程,如果历史要重演的话。

      在周卫看来,站在很多房地产信托、房地产基金背后的真正出资人还是银行和保险等机构,换句话说,很多金融体系的资金实际正通过信托和基金等隐性渠道为房地产行业“输血”。

    如果说本轮反弹和过去的反弹有哪些明显不同的话,我们发现一个很重要的规律,比如2009年、2012年都是房地产成交量回暖,带动房地产的开工回暖,最 后才是房价的反弹。可以把前几轮房价的反弹看作是房地产市场的自发调整,市场主动去库存,库存降到一定规模,成交量上升。但是本轮房地产市场一个显著特征 是:房价先反弹,房价反弹再带动房地产成交量回暖,最后带动房地产投资。价格反弹先于数量反弹。

        记者注意到,今年4月,银监会关于银行业风险防控工作的指导意见提出,银行业金融机构要建立全口径房地产风险监测机制,将房地产企业贷款、个人按揭贷款、以房地产为抵押的贷款、房地产企业债券,以及其他形式的房地产融资纳入监测范围,定期开展房地产压力测试。

    为什么本轮房价先反弹?去年底房价的反弹跟中长期的贷款利率下行有明显关系,也跟去年下半年以来M1的快速反弹有很密切的关系。跟过去房地产市场的自然周期不一样,这轮房地产市场反弹很大程度是政府加速去库存导致的,加速去库存很重要的前提就是货币和信贷的放松。

        有关专家认为,仅靠文物部门保护难免力不从心,政府应将文物保护工作的相关信息公开,保障公众的知情权、参与权、监督权的同时,举全社会之力,杜绝破坏文物的行为。

    本轮这波房价的涨速,各个城市非常不一样,我们特别关注上海和深圳的情况。通过走访上海、深圳的金融机构,我们发现有两方面原因。一是基本面的因素,深圳的房价上涨跟其基本面有很多不一样。二是金融面的原因,受到流动性推动的。

    比如:大中小城市该如何协调发展,这个要更注重国土空间开发的问题。

    一是与杠杆有关系。过去一年房地产投资的杠杆从两倍多,就是30%的首付迅速上升到两倍以上,这跟2015年股市流失的场外配资非常相似。

    目前中山全市收费公路还贷总额是25.5亿元,减掉中央补助6亿元,增加沙古公路贷款7.3亿元、105国道改造1.4亿,还贷总额将达到28亿元。

    二是国内过多流动性追逐过少的安全资产。现在安全资产太少了,很多金融大机构开始把自己的金融配置放在住宅地产和商品地产上,自然会推高房价。

        多数机构对经济下行表示担忧,专家表示,3月国内制造业PMI购进价格指数,一方面反映国内需求疲弱;另一方面也反映全球经济复苏力度不足导致的大宗商品价格下跌。

    三是资产价格的轮动。2015年中国股市经历了一次暴涨、暴跌,在股市获益的人把资金转出到两个方向,一个是到海外配置美元资产,二是就近配置房地产资产。本轮房地产涨得比较猛的一线城市都是金融市场比较发达的城市。

    袁高峰说:现在很多手机软件都有导航功能,但只能单纯地帮你指路,并不清楚实时路况。

    四是仅限于深圳,香港的资金流动炒作深圳的房地产。香港的房地产市场到了市场的高点,很多香港资金挪到内地来进行投资,深圳就是一个重点。

        我国钢铁产量位居世界第一,以2011年年产7.1亿吨钢计算,当年建筑用钢量仅3000多万吨,所占比例微不足道。

    五是虚假交易。中国民营企业家向来融资很难,一线城市房价飙升的时候,通过制造虚假交易,哄抬房地产价格,可以把从银行的实际融资规模一下子陡然提高。

         扩大对外援助规模,完善对外援助方式,为发展中国家提供更多免费的人力资源、发展规划、经济政策等方面咨询培训,扩大科技教育、医疗卫生、防灾减灾、环境治理、野生动植物保护、减贫等领域对外合作和援助,加大人道主义援助力度。

 ?归纳起来,一线城市房价暴涨的六个因素中,有五个都是金融层面的流动性推动的,只有一个跟基本面有关系。

    另外,市民可于下月将车停进金城街停车场。

 ?我们判断,经过上半年上涨之后,现在一线城市的房地产已经不再像一个必需品,越来越像金融品。如果房地产像金融品的话,未来价格不一定会暴跌,但是波动性会上升。

      上周五,丰台西局的丽泽首宗住宅用地成为土地市场顺利拍卖成交,项目配建限价商品房价格为每平方米2.1万元。

    本轮房价为什么会分化,特别是深圳房价为什么能上升这么多?通过构建指标体系,我们发现无论从流入人口规模比上户籍人口、城市工作年龄人口比上常住人口、房价收入比还是人均广义库存,深圳房价的上涨都有一部分基本面推动,但绝大部分是受资金面推动的。

        加快推进轨道交通建设过程中的征地拆迁工作    根据市委、市政府的部署,到2016年,广州将新建成开通284公里轨道交通线路,累计开通里程500公里以上。

    我们认为,如果国内这种过多的流动性追逐过少的安全资产游戏持续的话,以下七个城市未来会成为资金暴涨的焦点,分别是:厦门、广州、海口、杭州、宁波、福州、天津。

    李克强早在2009年第15期《求是》杂志《保持经济平稳较快发展》一文中指出:我们要协调推进新型工业化、新型城镇化,形成新的增长极、增长带、增长面,拓展扩大内需的新空间。

    中国房地产最好的十年已经过去,未来也不会回来,所以中国房地产市场总体是一个下行趋势,要把中国目前整个房地产市场的库存恢复到一个比较好的水平上,至 少还需要好几年的时间。总体的下行是一个大趋势,一线、二线回暖感觉不到这个大局。过去一线、二线暴涨以后,中国房地产市场短期的风险正在积聚,未来会在 冲击下发生一些大的调整,一个很重要的原因是人民币贬值预期的加深,以及资本流出的加剧,这是我们应该担心的风险。

        三是近期二线热点城市或将实施紧缩措施,这也对楼市向上形成抑制。

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        奥体大街过街通道及下沉式工程,由南北两个下沉式广场和一条南北联络地下通道组成,距离江东路与奥体大街交叉口约180米,距离庐山路与奥体大街交叉口约170米。

    2012年8月,满城汉墓升级改造工程正式启动,拉开了满城旅游以汉墓景区为龙头,努力打造休闲养生地,山水汉韵城5A景区的大幕。

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